DASAR TEORI RETAIL

Kata ritel berasal dari bahasa Perancis, ritellier, yang berarti memotong atau memecah sesuatu. Ritel atau eceran (retailing) dapat dipahami sebagai semua kegiatan yang terlibat dalam penjualan barang atau jasa secara langsung kepada konsumen akhir untuk penggunaan pribadi dan bukan penggunaan bisnis. Sering kali orang-orang beranggapan bahwa ritel hanya menjual produk-produk di toko. Tetapi ritel juga melibatkan pelayanan jasa layanan antar (deliveri services) ke rumah-rumah. Tidak semua ritel dilakukan di toko. Kegiatan yang dilakukan dalam bisnis ritel adalah menjual berbagai produk jasa atau keduanya, kepada konsumen untuk keperluan konsumsi pribadi maupun bersama. Produsen menjual produk-produknya kepada peretail kecil maupun peretail besar (wholesale). Peretail besar ini sering disebut dengan grosir atau pedagang partai besar.

Industri terus berkembang dengan cepat dari waktu ke waktu. Perubahan-perubahan itu dapat dilihat dari:

1. Perbedaan yang mendasar dan terus berkembang dalam format retail;

2. Meningkatnya konsentrasi industri;

3. Globalisasi;

4. Penggunaan berbagai cara untuk berinteraksi dengan konsumen.

Saat ini semakin banyak bermunculan retail-retail guna memenuhi kebutuhan masyarakat. Masing-masing retail mempunyai pangsa pasar yang berbeda sehingga konsumen dapat lebih mudah untuk memperoleh kebutuhan mereka. Masing-masing retail juga menargetkan untuk dapat memenuhi kebutuhan konsumen yang semakin meningkat, sehingga keberadaan retail berkembang begitu pesat. Pada awalnya retail merupakan bisnis lokal. Pada saat ini konsep retail yang berhasil di sebuah negara telah berkembang secara global. Konsep retail yang dapat berkembang secara global biasanya tergantung pada apa yang dinamakan dengan keunggulan bersaing (competitive advantage) di negara tersebut. Faktor-faktor yang mendorong globalisasi yang dilakukan para peretail internasional adalah:

1. Pasar domestik yang semakin jenuh

Di Amerika Serikat contohnya banyak peretail gagal karena banyaknya para pelaku pasar yang memiliki kesamaan produk yang dijual. Sehingga mengakibatkan banyak peretail yang melakukan ekspansi ke luar negeri.

2. Sisten dan keahlian

Saat ini banyak peretail yang mampu mengatur usahanya yang berada diluar negeri dengan lebih baik karena mereka memiliki kemampuan dalam mengelola sistem informasi dan distribusi yang lebih mudah ditransfer dari negara asalnya.

3. Hilangnya batas perdagangan

Adanya kebijakan perdagangan internasional yang menghapus berbagai hambatan dalam perdagangan seperti WTO atau NAFTA.

Strategi ritel menekankan untuk manfaat sumber daya yang ada untuk mencapai tujuan. Strategi ritel menentukan target pasar, sifat barang dan jasa yang ditawarkan kepada konsumen sehingga peretail dapat memperoleh keuntungan jangka panjang di tengah persaingan yang cukup pesat.

Aspek pemasaran dalam retail meliputi:

1. Definisi strategi pemaasran retail.

2. Pemahaman terhadap target pasar bila dikaitkan dengan pilihan format retail.

3. Bagaimana retail dapat membangun strategi keunggulan yang berkelanjutan.

4. Tahapan dalam mengembangkan strategi pemasaran retail.

Aspek manajemen sumber daya manusia dalam retail meliputi:

1. SDM peranan penting dalam bisnis atau organisasi retail.

2. Keuntungan dengan mengembangkan dan mengelola SDM.

3. Mengkoordinasi aktivitas para karyawan dan memotivasi mereka mencapai tujuan.

4. Manejemen SDM untuk membangun komitmen kerja.

Aspek pemilihan lokasi dalam area perdagangan retail meliputi:

1. Tipe lokasi yang memungkinkan retail.

2. Mengevaluasi keunggulan relatif dari setiap area perdagangan yang dipilih.

3. Tipe lokasi perdagangan yang memungkinkan untuk tumbuh.

4. Jenis lokasi yang ada.

5. Keuntungan relatif yang didapat dari sebuah tipe lokasi.

6. Tipe lokasi yang cocok bagi retail.

7. Tipe lokasi yang kurang diminati.

Retail dapat dikatakan berhasil apabila berhasil memenuhi kebutuhan pelanggan pada segmen pasar yang dilayani dengan lebih baik dari yang dilakukan pesaingnya. Pasar retail merupakan sekelompok retail yang mempunyai konsumen dengan kebutuhan yang sama (segmen pasar) dan sekelompok retail yang menggunakan format retail yang sama untuk memenuhi kebutuhan konsumen. Menetapkan pasar sasaran merupakan syarat untuk menetapkan strategi bauran retail. Bauran retail yang biasa juga disebut dengan retail mix adalah kombinasi elemen-elemen produk harga, lokasi, personalia, promosi dan presentasi atau tampilan untuk menjual barang dan jasa pada konsumen akhir yang menjadi target pasar.

Dasar-dasar dan Analisis Lokasi Industri

Industri pada dasarnya merupakan kegiatan manusia dalam mengolah sumber daya yang ditujukan untuk kemakmuran manusia itu sendiri. Bentuk kegiatan industri dapat berlangsung dalam berbagai bidang kegiatan, antara lain industri pengolahan bahan mentah menjadi bahan setengah jadi dan pengolahan bahan setengah jadi menjadi barang jadi. Pada dasarnya keberadaan sebuah lokasi industri disuatu wilayah dipengaruhi oleh berbagai faktor. Faktor-faktor tersebut antara lain, bahan mentah, sarana transportasi, dan pemasaran.
Teori Industri yang berkembang selama ini merupakan pemikiran dari beberapa ahli, seperti Von Thunen, Alfred Weber,dan August Losch. Von Thunen dianggap sebagai bapak teori lokasi dan teori Von Thunen berkembang pada sekitar abad ke 19. Teori Von Thunen sendiri menjelaskan bahwa letak lokasi industri memperhatikan jarak tempuh antara daerah produksi dan pasar. Pola ini termasuk variabel keawetan, berat, dan harga dari berbagai komoditas. Pada teori ini Von Thunen menjelaskan bahwa biaya transportasi dari tempat produksi berbanding lurus dengan jarak ke pasar. Maka biasanya lokasi industri dekat dengan pasar agar biaya transportasi yang dikeluarkan akan semakin murah. Namun beberapa teori ini pada saat ini dianggap sudah tidak relevan lagi dengan beberapa alasan. Contohnya, apabila sebuah lokasi industri didukung dengan tingkat aksesibilitas yang cukup tinggi maka biaya transportasi yang dikeluarkanpun akan semakin murah.
Kemudian pada tahun 1909 berkembanglah teori lokasi industri yang dikemukakan oleh seorang pengajar Universitas Praha dan Universitas Heidelberg (Jerman), Alfred Weber. Teori ini berkaitan dengan least cost location. Teori lokasi industri ini menyebutkan bahwa sebaiknya lokasi industri ditempatkan ditempat yang memiliki biaya sewa lahan paling minimal. Ini dikarenakan tempat yang memiliki total biaya transportasi dan tenaga kerja yang minimal dan cenderung identik dengan tingkat keuntungan yang maksimal. Teori Weber memiliki faktor-faktor penentu penempatan lokasi industri. Faktor tersebut antara lain bahan baku, tenaga kerja, dan aksesibilitas. Teori ini sangat bergantung pada bobot barang dan jarak pengangkutan. Apabila bobot bahan baku lebih berat dari hasil produksi maka sebaiknya lokasi industri diletakkan mendekati bahan baku. Sebaliknya, apabila bobot bahan baku lebih ringan daripada hasil produksi maka sebaiknya lokasi industri diletakkan mendekati pasar. Tetapi apabila bobot bahan baku dan hasil produksi relatif sama maka lokasi industri dapat diletakkan mendekati bahan baku ataupun mendekati pasar.
Berbeda dengan teori Weber yang mengungkapkan teorinya berdasarkan letak bahan baku, teori Losch mengungkapkan teorinya berdasarkan kemampuan sebuah produksi untuk menjaring konsumen sebanyak-banyaknya. Maksudnya, semakin jauh lokasi industri dari pasar maka konsumen menjadi enggan membeli karena mahalnya biaya transportasi menuju tempat penjualan yang jauh. Sehingga mengakibatkan produsen memilih lokasi industri yang mempunyai tempat yang cukup dekat dengan pasar agar dapat memperoleh keuntungan yang maksimal. Teori ini sebenarnya merupakan kritikan terhadap pendahulunya yang selalu menyebutkan bahwa sebuah industri berusaha meminimalkan biaya produksinya, padahal yang terjadi adalah sebuah industri selalu berusaha untuk memperoleh profit yang maksimal.
Namun terdapat beberapa elemen yang menjadi dasar pengambilan keputusan dalam penentuan lokasi industri. Yang pertama adalah skala operasi. Skala operasi ini berupa pertimbangan yang bagi seorang produsen untuk mengetahui berapa jumlah produk yang dihasilkan dan pada tingkat harga berapa produk akan dijual. Ini penting bagi seorang produsen agar nantinya setelah terjadinya proses produksi hasil yang dihasilkan dapat memenuhi permintaan pasar, tidak kekurangan ataupun malah berlebih. Selain itu untuk mengetahui daya beli masyarakat terhadap hasil produksi yang dihasilkan.
Yang kedua yaitu teknik produksi. Teknik produksi merupakan kombinasi dari beberapa input (tenaga kerja, modal, mesin) yang dipilih untuk proses industri. Teknik produksi menjadi penting dalam penentuan lokasi industri agar beberapa input yang merupakan bagian dari proses industri dapat bekerja dengan baik sehingga dapat menghasilkan keuntungan yang maksimal. Yang terakhir atau ketiga yaitu lokasi pabrik. Lokasi pabrik biasanya berkaitan erat dengan biaya transportasi. Semakin jauh dengan lokasi pemasarannya biasanya biaya transportasi yang dikeluarkan akan semakin mahal sehingga akan mengurangi keuntungan yang akan didapat oleh seorang produsen.
Kesimpulannya penentuan lokasi industri dapat berdasarkan kepada beberapa teori lokasi industri yang sudah dikemukakan oleh beberapa ahli. Namun ada beberapa teori yang sudah tidak relevan dengan keadaan saat ini. Sehingga seorang produsen perlu memperhatikan teori mana saja yang sudah tidak dapat diterapkan pada kondisi sekarang ini agar dapat memperoleh keuntungan yang maksimal. Selain itu penentuan lokasi industri juga ditentukan oleh beberapa elemen. Elemen-elemen tersebut juga sangat berpengaruh pada keuntungan yang akan didapat oleh seorang produsen.

TEORI LOKASI AUGUST LOSCH

August Losch menulis sebuah teori lokasi didalam bukunya yang berjudul Economics of Location pada tahun 1954. Berbeda dengan teori Weber yang mengungkapkan teori lokasinya berdasarkan letak bahan baku, teori Losch mengungkapkan teorinya berdasarkan kemampuan sebuah produksi untuk menjaring konsumen sebanyak-banyaknya. Maksudnya, semakin jauh dari pasar maka konsumen menjadi enggan membeli karena mahalnya biaya transportasi menuju tempat penjualan yang jauh. Sehingga produsen harus memilih lokasi industri yang mempunyai tempat yang cukup dekat dengan konsumen agar dapat memperoleh keuntungan yang maksimal.
Dalam teorinya, Losch lebih menyarankan agar lokasi industri terletak di pasar atau mendekati pasar. Ini mempunyai tujuan untuk menemukan pola lokasi industri sehingga dapat ditemukan keseimbangan spasial antar lokasi. Menurut pendapat Losch, dalam lokasi industri yang tampak tidak teratur dapat ditemukan pola keberaturan. Oleh karena itu Losch merupakan pendahulu dalam mengatur kegiatan ekonomu secara spasial dan merupakan pelopor dalam teori ekonomi regional modern. Teori Losch berasumsi bahwa suatu daerah yang homogen yang mempunyai distribusi sumber bahan mentah dan sarana angkutan yang merata serta selera konsumen yang sama. Contoh kegiatan tersebut merupakan pertanian yang mempunyai skala kecil yang pada dasarnya ditujukan untuk pemenuhan kebutuhan masing-masing petani. Akan timbul perdagangan baru apabila terdapat kelebihan produksi.
Untuk memperoleh keseimbangan, maka ekonomi ruang Losch harus memenuhi syarat sebagai berikut:
1. Setiap lokasi industri harus menjamin keuntungan maksimum bagi penjual maupun pembeli;
2. Terdapat cukup banyak usaha pertanian dengan penyebaran cukup merata sehinggan seluruh permintaan yang ada dapat dilayani;
3. Terdapat free entry dan tak ada petani yang memperoleh super-normal profit sehingga tak ada rangsangan bagi petani dari luar untuk masuk dan menjual barang yang sama di daerah tersebut;
4. Daerah penawaran adalah sedemikian hingga memungkinkan petani yang ada untuk mencapai keuntungan dengan besar maksimum;
5. Konsumen bersifat indifferent terhadap penjual manapun dan satu-satunya pertimbangan untuk membeli dengan harga yang rendah.
Pada teori ini, wilayah pasar bisa berubah jika terjadi inflasi (perubahan) harga. Hal ini disebabkan karena produsen tidak dapat memenuhi permintaan dikarenakan jarak yang terlalu jauh sehingga mengakibatkan biaya transportasi naik. Ini akan mengakibatkan harga jualnya juga naik. Karena tingginya harga jual, maka pembelian juga akan berkurang. Hal ini mendorong petani untuk melakukan proses produksi yang sama untuk memenuhi permintaan yang belum terlayani. Dengan banyaknya petani yang menawarkan produk yang sama, maka akan terjadi keadaan seperti berikut:
1. Permintaan dari seluruh daerah akan terpenuhi;
2. Akan terjadi persaingan antar petani penjual yang semakin tajam dan berebut pembeli.
Menurut pendapat Losch pada akhirnya luas daerah pasar masing-masing petani penjual akan menyempit dan dalam keseimbangannya akan terbentuk segienam beraturan. Bentuk ini menggambarkan daerah penjualan terbesar yang masih dapat dikuasai setiap penjual dan berjarak minimum dari tempat lokasi kegiatan produksi yang bersangkutan. Keseimbangan yang dicapai dalam teori ini berasumsi bahwa harga hanya dipengaruhi oleh permintaan dan penawaran, oleh karena apabila penjual menaikkan harga jualnya maka keseimbangannya akan terganggu. Ini akan berakibat bukan hanya pada pasar yang semakin menyempit karena konsumen tidak mampu membeli tetapi sebagian pasar akan hilanh dan direbut oleh prnjual yang berdekatan. Salah satu cara untuk memperluas jangkauan pasar dapat dilakukan dengan menjual barang yang berbeda dari yang sudah ditawarkan.
Teori sektor yang dikemukakan olah Losch menyebutkan bahwa jaringan heksagon tidaklah sama penyebarannya. Tetapi di sekeliling tempat sentralnya masih ada enam faktor yang memiliki wilayah luas dan ada enam sektor yang memiliki wilayah sempit. Oleh karena itu Losch menggambarkan teori tersebut dalam bentuk roda.

Menurut Losch, munculnya daerah pasar disekeliling setiap tempat sentral juga dipengaruhi oleh adanya jaringan daerah-daerah pasar untuk setiap kelompok barang. Jaringan-jaringan ini terletak secara sistematis di dalam wilayah-wilayah ekonomi yang terbagi di seluruh dunia menurut hukum tertentu.

DASAR TEORI INDUSTRI – TEORI WEBER

Alfred Weber merupakan seorang ekonom Jerman yang juga menjadi pengajar di Universitas Praha pada tahun 1907. Kemudian pada tahun 1907-1933 ia juga mengajar di Universitas Heidelberg (Jerman). Weber memiliki teori yang berkaitan dengan least cost location. Teori tersebut menyebutkan bahwa lokasi industri sebaiknya diletakkan di tempat yang menyebutkan bahwa lokasi industri sebaiknya diletakkan ditempat yang memiliki biaya yang memiliki sewa lahan paling minimal. Tempat yang memiliki total biaya transportasi dan tenaga kerja yang minimal dan cenderung identik dengan tingkat keuntungan yang maksimal.
Weber mengemukakan enam teori sebagai berikut:
• Wilayah yang seragam dalam hal topografi, iklim dan penduduknya.
• Sumber daya dan bahan mentah. Tidak semua jenis sumber daya alam terdapat di setiap tempat.
• Upah tenaga kerja. Ada upah yang baku yang telah ditetapkan sehingga jumlahnya sama di setiap tempat, tetapi ada pula upah yang merupakan hasil persaingan antar penduduk.
• Biaya transportasi. Besarnya biaya transportasi tergantung pada massa bahan baku serta jarak dari asal bahan baku ke lokasi pabrik.
• Terdapat kompetisi antarindustri. Setiap industri pasti melakukan persaingan untuk memperoleh pasar dan keuntungan yang lebih besar.
• Manusia selalu berfikir rasional untuk pengembangan industri.
Dengan mengguanakan asumsi diatas maka biaya transportasi akan tergantung pada bobot barang dan jarak pengangkutan. Pada prinsipnya yang harus diketahui adalah unit yang merupakan hubungan fungsional dengan biaya serta jarak yang harus ditempuh dalam pengangkutan itu memiliki biaya yang sama. Disini dapat diasumsikan bahwa harga satuan angkutan kemana-mana sama, sehingga perbedaan biaya angkutan hanya disebabkan oleh bobot barang dan jarak yang ditempuh.

Faktor-faktor teori Weber yang mempengaruhi penempatan lokasi industri:
• Bahan Baku
Berdasarkan teori segitiga Weber, seorang produsen akan menentukan letak pabriknya di lokasi yang dapat memberikan keuntungan optimal. Contohnya pada industri semen, bahan baku semen mempunyai massa yang lebih besar apabila dibandingkan dengan hasil produksinya. Hal inilah yang menyebabkan para produsen semen menempatkan pabriknya di daerah yang dekat dengan sumber bahan baku.
• Tenaga Kerja
Pada umumnya produsen lebih menyukai tenaga kerja yang berasal dari sekitar daerah lokasi industri. Karena biaya transportasi yang dikeluarkan untuk tenaga kerja di pabrik tersebut lebih murah, sehingga para buruh tidak menuntut upah yang terlalu tinggi
• Aksesibilitas
Aksesibilitas dapat memacu proses interaksi antar wilayah sampai ke daerah yang paling terpencil sehingga tercipta pemerataan pembangunan. Semakin kecil biaya transportasi antara lokasi bahan baku menuju pabrik dan lokasi pemasaran maka total biayanya juga semakin kecil.
Weber juga mengelompokkan industri menjadi dua. Yang pertama adalah industri weight losing yaitu industri yang hasil produksinya memiliki berat yang lebih ringan daripada bahan bakunya, misalnya industri kertas. Oleh karena itu maka seharusnya lokasi pabrik diletakkan didekat sumber bahan baku. Yang kedua adalah weight gaining, untuk yang kedua ini sebaiknya diletakkan dekat dengan pasar. Penggunaan kedua prinsip ini akan mengalami kesulitan apabila berat benda yang masuk dalam perhitungan tidak jauh berbeda.
Perkembangan suatu kawasan bermula dari satu titik, yaitu pusat kota yang kemudian dalam perkembangannya bersifat menyebar.perkembangan yang terjadi di suatu kawasan, terutama yang berkaitan dengan sektor industri, akan memberikan pengaruh yang cukup besar dan mendorong perkembangan pada sektor-sektor lainnya. Maka dapat dikatakan bahwa perkembangan suatu kawasan mempunyai dampak terhadap perkembangan kawasan yang berada disekitarnya.
Salah satu faktor yang mempengaruhi perkembangan kawasan industri adalah adanya transportasi yang memadai. Peranan sarana transportasi ini untuk menyediakan aksesbilitas bagi masyarakat untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari, serta untuk meningkatkan kehidupan sosial ekonomi. Semakin kecil biaya transportasi dari lokasi bahan baku ke tempat produksi maka jumlah biaya yang digunakan untuk mengangkut bahan baku maupun hasil produksi akan semakin kecil pula.

Struktur Ruang Kota

Kota sebagai pusat kegiatan mempunyai bagian yang disebut inti kota (core of city), yaitu sebagai pusat kegiatan ekonomi, politik, pendidikan, pemerintahan, dan kebudayaan. Daerah seperti ini dinamakan Central Business District (CBD) yang berkembang dari waktu ke waktu sehingga meluas hingga keluar daerahnya. Daerah pengembangan kota seperti ini disebut Daerah Selaput Kota (SIK). Penggunaan lahan kota umumnya didominasi untuk pemukiman, sektor jasa (jalan, rel kereta api, stasiun, terminal), perdagangan (toko, pasar, gudang), pendidikan, kesehatan. Pemerintahan, dan lain sebagainya. Adanya berbagai fasilitas dan bermacam-macam aktivitas masyarakat kota akan membentuk struktur kota yang berbeda dengan struktur di desa.
Ada beberapa teori yang melandasi struktur ruang kota, namun yang terkenal ada tiga teori. Ketiga teori tersebut adalah teori Konsentris, teori Sektoral, dan teori Inti Berganda. Menurut teori Konsentris (Burgess, 1925) CBD terdiri atas dua bagian, yang pertama adalah Retail Business Distric (RBD) yang merupakan bagian paling inti. Daerah ini lebih dominan digunakan sebagai kawasan pertokoan, perkantoran dan jasa. Yang kedua adalah Wholesale Business District (WBD) yang merupakan bagian paling luar. Daerah ini ditempati oleh bangunan dengan peruntukan kegiatan ekonomi dengan skala besar, seperti pasar, gudang, dan gedung penyimpanan barang.
Teori Konsentris membagi kota dalam 6 zona. Keenam zona tersebut adalah:
1. Zona pusat daerah kegiatan yang biasa disebut Central Business District (CBD). Daerah ini biasanya terdapat pusat pertokoan besar, gedung perkantoran bertingkat, bank, museum, hotel, dan lain sebagainya.
2. Zona peralihan atau zona transisi. Penduduk pada zona ini bisa dikatakan tidak stabil, baik dari tempat tinggal maupun sosial ekonomi. Walaupun pada daerah ini sering dijumpai kawasan kumuh, sebenarnya zona ini merupakan zona pengembangan industri sekaligus menghubungkan antara pusat kota dengan daerah lain disekitarnya.
3. Zona pemukiman klas proletar. Pada zona ini banyak ditemui rumah-rumah kecil yang kurang menarik serta rumah-rumah sederhana yang dihuni oleh keluarga yang mempunyai banyak anggota. Biasanya rumah seperti ini didiami oleh para pekerja yang mempunyai penghasilan kecil atau buruh, serta karyawan kelas bawah.
4. Zona pemukiman kelas menengah (residental zone). Pada zona ini merupakan kompleks perumahan para karyawan kelas menegah yang memiliki keahlian tertentu.
5. Wilayah tempat tinggal masyarakat berpenghasilan tinggi. Zona ini ditandai dengan adanya kawasan elit, perumahan, dan halaman yang luas. Sebagian besar penduduk yang tinggal di zona ini bekerja sebagai pengusaha besar, kaum ekskutif, dan pejabat tinggi.
6. Zona penglaju (commuter). Zona ini merupakan zona perbatasan desa-kota dan daerah yang memasuki daerah pedalaman (hinterland). Biasanya penduduk pada zona ono bekerja di kota tetapi merek tinggal di daerah pinggiran.
Menurut Homer Hoyt yang mengemukakan tentang teori sektoral, struktur ruang kota cenderung berkembang berdasarkan sektor-sektor daripada berdasarkan lingkaran-lingkaran konsentrik. CBD tetap terletak di pusat kota, namun bagian yang lainnya berkembang menurut sektornya masing-masing. Hal ini dipengaruhi oleh faktor geografis, misalnya bentuk lahan dan pengembangan jalan sebagai sarana komunikasi dan transportasi.
Menurut teori Inti Berganda, CBD adalah pusat kota yang memiliki fungsi sebagai “growing points” dan letaknya relatif di tengah sel lainnya. Zona ini merupakan pusat kota yang menampung semua kegiatan kota, berupa fasilitas transportasi dan didalamnnya terdapat distrik yang mempunyai spesialisasi pelayanan. Contohnya distrik khusus perbankan. Perbedaan teori ini dengan dua teori sebelumnya adalah teori Inti Berganda terdapat banyak CBD yang letaknya tidak persis ditengah kota dan tidak selalu berbentuk bundar.
Dalam teori Von Thunen perbedaan dalam zona lahan dan struktur ruang kota mengindikasikan bahwa harga sewa lahan dipengaruhi lokasi dari titik referensi, biasanya adalah pusat kota (downtown, CBD). Selain itu harga juga dipengaruhi oleh jaringan transportasi. Apabila jaringan transportasi di suatu kawasan cukup memadai maka harga sewa lahannya akan semakin mahal. Selain itu gaya hidup dan perilaku masyarakat juga mempengaruhi harga sewa lahan. Contohnya suatu kawasan dianggap dianggap sebagai kawasan elite karena kawasan tersebut merupakan kawasan strategis yang dekat dengan pusat perdagangan atau mempunyai pemandangan yang indah, sehingga masyarakat merasa nyaman untuk tinggal di kawasan tersebut. Dengan adanya anggapan demikian kawasan tersebut akan mempunyai harga sewa yang mahal.

DASAR-DASAR TEORI VON THUNEN

Johann Heinrich Von Thunen (1783-1850) adalah seorang warga negara Jerman uang merupakan ahli ekonomi pertanian yang mengeluarkan teorinya dalam buku Der Isolirte Staat. Von Thunen mengembangkan teori ini berdasarkan pengamatan di sekitar tempat tinggalnya. Menurutnya pertanian merupakan komoditi yang cukup besar di perkotaan. Dalam teori ini ia memperhatikan jarak tempuh antara daerah produksi dan pasar, pola tersebut termasuk variabel keawetan, berat, dan harga dari berbagai komoditas pertanian. Ia menggambarkan bahwa jenis penggunaan tanah yang ada di suatu daerah dipengaruhi perbedaan ongkos transportasi tiap komoditas ke pasar terdekat.
Melalui teorinya, Von Thunen menciptakan bagaimana cara berfikir efektif yang didasarkan atas penelitian dengan menambahkan unsur-unsur baru sehingga didapatkan hasil yang mendekati konkret. Von Thunen mengeluarkan 7 asumsi mengenai tanah pertanian. Teori ini dikeluarkan sebelum era industrialisasi.
1. Terdapat suatu daerah yang merupakan satu-satunya daerah pemasok kebutuhan pokok yang merupakan komoditi pertanian (Isolated Stated).
2. Daerah perkotaan hanya menjual kelebihan produksi daerah pedalaman, tidak menerima penjualan hasil pertanian dari daerah lain (Single Market).
3. Daerah pedalaman hanya menjual kelebihan produksinya ke perkotaan, tidak ke daerah lain (Single Destination).
4. Daerah pedalaman atau kota mempunyai ciri yang sama (homogen) dengan kondisi geografis kota itu sendiri.
5. Petani akan menanam tanaman yang dapat memberi manfaat dan profit maksimum. Jenis tanaman yang ditanam rata-rata mengikuti permintaan yang ada (Maximum Oriented).
6. Pada waktu itu hanya ada angkutan berupa gerobak yang ditarik oleh kuda (One Moda Transportation).
7. Biaya transportasi berbanding lurus dengan jarak yang ditempuh. Semua biaya transportasi ditanggung oleh petani (Equidistant).
Dari ketujuh asumsi diatas memaksa petani untuk menyewa lahan dekat dengan pusat pasar atau kota. Dengan begitu akan diperoleh keuntungan yang maksimal dari hasil pertanian. Tetapi mereka juga harus rela mengeluarkan banyak uang, karena semakin dekat dekan pusat pasar harga sewa lahan akan semakin mahal. Petani sendiri memiliki kemampuan yang berbeda dalam menyewa lahan. Makin tinggi kemampuan petani untuk menyewa lahan maka ia akan mendapatkan lokasi yang semakin dekat dengan pusat pasar. Hal ini menunjukkan bahwa perbedaan lokasi mempengaruhi nilai harga lokasi sesuai dengan tata guna lahannya.
Hingga saat ini teori Von Thunen masih dianggap cukup relevan. Contohnya persediaan lahan di daerah perkotaan memicu berlakunya hukum ekonomi, semakin langka barang, permintaan meningkat maka harga akan semakin mahal. Sama halnya seperti lahan di daerah perkotaan, semakin dekat dengan pusat kota akan semakin mahal nilai sewa atau beli lahannya. Harga lahan di perkotaan akan semakin bertambah dari tahun ketahun mengikuti dengan perkembangan zaman.
Penggunaan teknologi modern yang berkembang saat ini menjadikan teori Von Thunen menjadi kurang relevan. Contoh kekurangan teori Von Thunen ialah:
1. Kemajuan transportasi dapat menghemat banyak waktu dan biaya;
2. Ada beberapa daerah yang tidak hanya memiliki 1 merket center saja, tetapi juga 2 market center;
3. Adanya berbagai bentuk pengawetan, sehingga mencegah resiko busuk pada pengiriman jarak jauh;
4. Kondisi topografis setiap daerah berbeda-beda, sehingga hasil pertanian yang akan dihasilkanpun akan berbeda;
5. Negara industri mampu membentuk kelompok produksi sehingga tidak terpengaruh pada kota;
6. Antara produksi dan konsumsi telah terbentuk usaha bersama menyangkut pemasarannya.
Inti dari teori Von Thunen adalah bahwa sewa lahan akan memiliki harga yang berbeda, tergantung dengan tata guna lahannya. Lahan yang berada di pusat kota akan memiliki harga sewa lahan yang jauh lebih tinggi dibandingkan dengan sewa lahan di daerah pedalaman atau pinggiran kota. Karena makin jauh jarak yang akan ditempuh, maka makin mahal biaya transportasi yang akan dikeluarkan. Selain itu petani juga dapat mengurangi resiko membusuknya hasil pertanian karena jarak yang ditempuh cukup jauh dari pusat kota. Jika seorang petani mampu menyewa lahan yang dekat dengan pusat kota maka ia akan memperoleh hasil yang maksimal karena tidak perlu membayar biaya transportasi yang mahal.
Tetapi beberapa teori Von Thunen sudah dianggap tidak cukup relevan untuk saat ini. Ini karena adanya perkembangan teknologi modern yang dapat membantu petani mempermudah pendistribusian hasil pertaniannya meski jarak yang ditempuh cukup jauh dari pusat kota. Saat ini sudah banyak alat transportasi yang tidak memakan banyak waktu sehipengiriman hasil pertanian dapat tepat waktu dan mengurangi resiko pembusukan. Pada saat ini juga sudah banyak cara yang digunakan untuk mengawetkan hasil pertanian yang cukup aman bagi kesehatan, sehingga meski jarak yang ditempuh cukup jauh dan memakan waktu yang cukup lama, hasil pertanian tidak akan busuk dan masih layak konsumsi saat tiba di pusat kota. Dengan adanya perkembangan teknologi modern semacam ini maka para petani yang tidak memiliki lahan di pusat kota akan tetap memperoleh hasil yang maksimal.

PENGERTIAN TEORI LOKASI, ANALISIS LOKASI DAN POLA RUANG

Pengertian teori lokasi adalah ilmu yang menyelidiki tata ruang (spatial order) kegiatan ekonomi, atau ilmu yang menyelidiki alokasi geografis dari sumber-sumber yang potensial, serta hubungannya dengan atau pengaruhnya terhadap keberadaan berbagai macam usaha atau kegiatan lain baik ekonomi maupun sosial (Tarigan, 2006:77). Pengertian teori lokasi yang lainnya adalah suatu penjelasan teoritis yang dikaitkan dengan tata ruang dari kegiatan ekonomi. Hal ini selalu dikaitkan pula dengan alokasi geografis dari sumber daya yang terbatas yang pada gilirannya akan berpengaruh dan berdampak terhadap lokasi berbagai aktivitas baik ekonomi maupun sosial.
Pertama kali yang mengembangkan teori lokasi adalah Von Thunen pada tahun 1880, namun teori ini lokasi diperkenalkan secara utuh oleh Walter Isard pada tahun 1952. Teori lokasi merupakan teori yang dapat digunakan dalam berbagai bidang, seperti bidang geografi dan ekonomi. Namun pada awal perkembangannya teori ini lebih kepada bidang geografi daripada bidang ekonomi. Terdapat tiga hal yang menimbulkan permasalahan seperti ini. Yang pertama, teori lokasi lebih menarik ahli geografi daripada ahli ekoomi, sehingga teori lokasi merupakan bagian dari ilmu geografi. Yang kedua, peralatan yang digunakan dianggap tidak biasa bagi ahli ekonomi sehingga tidak menarik bagi mereka yang membidanginya. Yang ketiga, teori lokasi yang pada awal dikembangkan dalam tiga bentuk yang pada waktu itu lebih tampak berdiri sendiri.
Sebagian besar dasar teori ekonomi diasumsikan membatasi ruang dan jarak. Beberapa ahli ekonomi telah mengetahui pentingnya arti lokasi tetapi tidak banyak yang berusaha untuk memperkenalkan modal lain dengan beberapa variabel secara teoritis. Dan sebagian lagi menganggap bahwa keterangan lokasi yang membutuhkan analisis yang kuat serta tata cara yang diterapkan untuk dimengerti, terutama dari segi tingkah laku usaha. Alfred Weber adalah seorang ahli yang mengemukakan teori lokasi dengan pendekatan ekonomi. Namun ia merupakan penerus Wilhem Lounhart (1882-1885) yang menunjukkan bagaimana mengoptimalkan lokasi dengan menyerderhanakan hanya dua sumber material dan satu pasar yang disajikan dalam bentuk locational triangle.
Teori Christaller (1933) menjelaskan bagaimana susunan dari besaran kota, jumlah kota, dan distribusinya di dalam satu wilayah. Menurut Christaller, pusat-pusat pelayanan cenderung tersebar di dalam wilayah menurut pola berbentuk heksagon (segi enam). Keadaan seperti itu akan terlihat dengan jelas di wilayah yang mempunyai dua syarat. Pertama, topografi yang seragam sehingga tidak ada bagian wilayah yang mendapat pengaruh dari lereng dan pengaruh alam lain dalam hubungan dengan jalur pengangkutan. Kedua, kehidupan ekonomi yang homogen dan tidak memungkinkan adanya produksi primer, yang menghasilkan padi-padian, kayu atau batu bara.
Analisis keruangan adalah analisis lokasi yang menitik beratkan pada tiga unsur jarak (distance), kaitan (interaction), dan gerakan (movement). Tujuan dari analisis keruangan adalah untuk mengukur apakah kondisi yang ada sesuai dengan struktur keruangan dan menganalisa interaksi antar unit keruangan yaitu hubungan antara ekonomi dan interaksi keruangan, aksebilitas antara pusat dan perhentian suatu wilayah dan hambatan interaksi. Hal ini didasarkan olah adanya tempat-tempat (kota) yang menjadi pusat kegiatan bagi tempat-tempat lain, serta adanya hirarki diantara tempat-tempat tersebut.
Pada kenyataanya dalam suatu wilayah mempunyai keterkaitan fungsional antara satu pusat dengan wilayah sekelilingnya dan adanya dukungan penduduk untuk keberadaan suatu fungsi tertentu dimana barang mempunyai sifat goods order dan tidak setiap barang atau jasa ada di tempat. Perkembangan tempat-tempat sentral tergantung konsumsi barang sentral yang dipengaruhi faktor penduduk, permintaan dan penawaran serta harga, juga kondisi wilayah dan transportasi seperti yang telah dikemukakan oleh Christaller dalam Central Place Theory.
Suatu wilayah memiliki ketergantungan pada wilayah lain. Pada setiap wilayah memiliki kelebihan dibanding yang lain sehingga wilayah tersebut memiliki beberapa fasilitas yang mampu melayani kebutuhan penduduk dalam radius yang lebih luas, sehingga penduduk akan mendatangi wilayah tersebut untuk memenuhi kebutuhan mereka. Perbedaan tingkat kepemilikan sumberdaya dan keterbatasan kemampuan wilayah dalam mendukung kebutuhan penduduk suatu wilayah menyebabkan terjadinya pertukaran barang, tenaga kerja dan jasa antar wilayah (Morlok,1988). Agar dapat tetap melangsungkan kehidupannya, manusia mempergunakan ruang tempat tinggal yang disebut pemukiman yang terbentuk dari unsur-unsur working, opportunities, circulation, housing, recreation, and other living facilities (Hari Sabari Yunus, 1987). Unsur circulation adalah jaringan transportasi dan komunikasi yang ada dalam pemukiman. Sistem transportasi dan komunikasi meliputi sistem internal dan eksternal. Transportasi merupakan tolok ukur dalam interaksi keruangan antar wilayah dan sangat penting peranannya dalam menunjang proses perkembangan siatu wilayah.

Train - If It's Love :))

While everybody else is getting out of bed
I'm usually getting in it, I'm not in it to win it
And there's a thousand ways you can skin it

My feet have been on the floor flat like an idle singer
Remember winger, I digress
I confess you are the best thing in my life

But I'm afraid when I hear stories about a husband and wife
There's no happy endings, no Henry Lee
But you are the greatest thing about me

If it's love
And we decide that it's forever
No one else could do it better

If it's love
And we're two birds of a feather
Then the rest is just whenever

And if I'm addicted to loving you
And you're addicted to my love too
We can be them two birds of a feather that flock together

Love, love
Got to have something to keep us together
Love, love
That's enough for me

Took a loan on a house I own
Can't be a queen bee without a bee throne
I wanna buy you everything except cologne 'cause it's poison

We can travel to Spain where the rain falls
Mainly on the plain side and sing
'Cause it is we can laugh, we can sing
Have ten kids and give them everything

Hold our cell phones up in the air
And just be glad that we made it here alive
On a spinning ball in the middle of space
I love you from your toes to your face

If it's love
And we decide that it's forever
No one else could do it better

If it's love
And we're two birds of a feather
Then the rest is just whenever

And if I'm addicted to loving you
And you're addicted to my love too
We can be them two birds of a feather that flock together

Love, love
Got to have something to keep us together
Love, love
That's enough for me

You can move in, I won't ask where you've been
'Cause everybody has a past
When we're older we'll do it all over again

When everybody else is getting out of bed
I'm usually getting in it, I'm not in it to win it
I'm in it for you

If it's love
And we're two birds of a feather
Then the rest is just whenever
Then the rest is just whenever

If it's love
And we decide that it's forever
No one else could do it better

And if I'm addicted to loving you
And you're addicted to my love too
We can be them two birds of a feather that flock together

Love, love
Got to have something to keep us together
Love, love
Got to have something to keep us together
Love, love
That's enough for me

Eenie Meenie Lyrics

Eenie Meenie Lyrics: "Justin Bieber Eenie Meenie lyrics in the My World 2.0 Album. These Eenie Meenie lyrics are performed by Justin Bieber Get the music video and song lyrics here. Eenie, meenie, miney, mo Catch a bad chick by her toe If she holla If, if, if she holla, let h"